Réponse directe : l'amortissement du statut LMNP permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bâti, des travaux et du mobilier, ce qui neutralise le plus souvent la totalité du résultat imposable pendant dix à quinze ans. La location nue, même au régime réel, ne donne accès qu'à la déduction des charges et des intérêts d'emprunt, sans amortissement : l'excédent de revenus reste imposé à votre tranche marginale majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux. À loyer équivalent, le LMNP au réel génère donc une trésorerie nette après impôt supérieure, au prix d'une comptabilité annuelle et d'une plus-value de revente désormais recalculée.
Comprendre ce que recouvre réellement l'amortissement LMNP
En location meublée non professionnelle au régime réel, votre bien n'est pas considéré comme une simple source de revenus fonciers mais comme un actif d'exploitation. Vous inscrivez donc à l'actif la valeur du bâti, des travaux de rénovation et du mobilier, puis vous les amortissez par composants sur des durées différenciées : environ 25 à 40 ans pour le gros œuvre, 15 à 20 ans pour les installations techniques, 10 à 15 ans pour les agencements, 5 à 10 ans pour le mobilier et l'électroménager.
Deux règles structurent le calcul. La quote-part de terrain, généralement estimée entre 10 % et 20 % du prix d'acquisition, n'est jamais amortissable. Et l'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est plafonné au résultat après déduction des autres charges, l'excédent étant reporté sans limite de durée sur les exercices suivants.
La location nue, elle, relève des revenus fonciers. Au régime réel, vous déduisez les travaux d'entretien et d'amélioration, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion et les intérêts d'emprunt. Le déficit éventuel s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, mécanisme détaillé dans notre [guide du déficit foncier à Nancy](/blog/articles/guide-deficit-foncier-a-nancy-prix-rendement-fiscalite). Mais aucun amortissement n'est admis.
Le cas concret : un T2 de 44 m² au Havre à 153 560 euros
Prenons un projet réel accompagné par Edilos : un appartement T2 de 44 m² situé au cœur d'un quartier dynamique et bien desservi du Havre, pour un budget global de 153 560 euros, exploité en LMNP avec un rendement net projeté de 3,6 %.
La décomposition du budget
- Prix d'acquisition du bien : environ 105 000 euros
- Travaux de rénovation complète : environ 28 000 euros
- Frais de notaire et de garantie : environ 8 500 euros (voir notre page dédiée aux [frais de notaire dans l'ancien](/frais-de-notaire))
- Ameublement et équipement : environ 6 000 euros
- Honoraires d'accompagnement clé en main : le solde
Le loyer meublé retenu s'établit autour de 620 euros par mois, soit 7 440 euros annuels, pour environ 1 900 euros de charges non récupérables et de taxe foncière. Le rendement net projeté ressort ainsi à 3,6 %. Ces chiffres sont des projections indicatives, dépendantes du marché locatif local et de l'évolution des charges.
Le calcul de l'amortissement
Base amortissable du bâti : 105 000 euros diminués de 15 % de terrain, soit 89 250 euros, auxquels s'ajoutent 28 000 euros de travaux, portant l'assiette immobilière à 117 250 euros. Réparti par composants, cela représente environ 3 900 euros d'amortissement annuel. Le mobilier, amorti sur sept ans, ajoute près de 860 euros. Total : environ 4 760 euros d'amortissement déductible chaque année.
Avec 7 440 euros de recettes, 1 900 euros de charges et environ 3 400 euros d'intérêts d'emprunt les premières années, le résultat avant amortissement s'établit à 2 140 euros. L'amortissement l'absorbe intégralement : le résultat imposable est nul, et près de 2 620 euros d'amortissement sont reportés en réserve pour les exercices suivants.
Le même bien en location nue
Loué vide, le T2 se positionnerait plutôt autour de 545 euros par mois, soit 6 540 euros annuels. Après 1 900 euros de charges et 3 400 euros d'intérêts, le revenu foncier imposable atteint 1 240 euros. Pour un investisseur imposé à 30 %, l'addition s'élève à environ 585 euros par an entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, alors même que les loyers encaissés sont inférieurs de 900 euros. L'écart de trésorerie annuelle atteint donc près de 1 485 euros, soit plus de 14 000 euros cumulés sur dix ans.
Micro-BIC ou micro-foncier : la comparaison des régimes simplifiés
Si vous ne souhaitez pas tenir de comptabilité, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers meublés de longue durée, contre 30 % pour le micro-foncier en location nue. Sur notre exemple havrais, le micro-BIC laisserait 3 720 euros imposables, générant environ 1 755 euros de prélèvements annuels : trois fois plus que le régime réel avec amortissement, qui ramène l'imposition à zéro. Le régime réel s'impose donc dès lors que le bien a fait l'objet de travaux significatifs et d'un financement à crédit. Nous détaillons ces arbitrages dans l'article [LMNP ou location nue en 2026](/blog/articles/lmnp-ou-location-nue-en-2026-les-nouvelles-regles-a-connaitre).
Les contreparties à connaître avant de choisir
La réintégration des amortissements à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, ce qui réduit le prix de revient retenu. Sur dix ans de détention, avec 47 600 euros d'amortissements cumulés, la plus-value taxable augmente d'autant. L'avantage reste réel, car l'économie est immédiate tandis que la fiscalité de cession est différée et atténuée par les abattements pour durée de détention, mais il faut l'intégrer à votre horizon de sortie.
Les obligations comptables
Le régime réel LMNP suppose une liasse fiscale annuelle, un plan d'amortissement par composants et une adhésion facultative à un organisme de gestion agréé. Comptez 400 à 700 euros par an d'honoraires d'expert-comptable, eux-mêmes déductibles.
La stabilité locative
Le bail meublé d'un an, ou neuf mois pour un étudiant, implique une rotation supérieure au bail nu de trois ans. Un marché tendu compense largement ce risque : Le Havre, avec ses 19 000 étudiants, son port et son parc de logements majoritairement collectif, offre une demande soutenue sur les petites surfaces rénovées. Retrouvez notre analyse locale sur la page [où investir au Havre](/blog/ou-investir/le-havre) et notre panorama complet de la [stratégie LMNP](/blog/strategies/lmnp).
Notre lecture d'investisseur
Pour un T2 rénové financé à crédit, l'amortissement LMNP reste le levier fiscal le plus efficace du logement résidentiel ancien : il transforme un rendement net de 3,6 % en rendement net d'impôt quasiment identique, là où la location nue en amputerait une part significative. La location nue conserve sa pertinence pour les patrimoines fortement imposés disposant de gros travaux à imputer sur le revenu global, ou pour les détentions très longues orientées transmission. Le choix se décide donc au cas par cas, à partir de votre tranche marginale, de votre horizon et du montant des travaux.
Questions fréquentes
L'amortissement LMNP permet-il vraiment de ne payer aucun impôt sur les loyers ?
Dans la majorité des cas d'un bien rénové financé à crédit, oui, pendant dix à quinze ans. L'amortissement s'ajoute aux charges et aux intérêts pour ramener le résultat imposable à zéro. Il ne peut toutefois pas créer de déficit : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée sur les exercices bénéficiaires suivants.
Peut-on passer de la location nue au LMNP sur un bien déjà détenu ?
Oui. Il suffit de meubler le logement conformément à la liste réglementaire, de déclarer le début d'activité pour obtenir un numéro SIRET et d'opter pour le régime réel. La base amortissable est alors constituée à partir de la valeur vénale du bien au jour du changement d'affectation, ce qui peut s'avérer avantageux si le bien s'est valorisé.
Combien coûte la comptabilité d'un LMNP au réel ?
Comptez généralement entre 400 et 700 euros par an pour l'établissement de la liasse fiscale et du tableau d'amortissement par un expert-comptable spécialisé. Cette dépense est intégralement déductible du résultat. Rapportée à l'économie d'impôt obtenue, elle reste très largement rentable dès la première année.
La réintégration des amortissements en 2025 rend-elle le LMNP moins intéressant ?
Elle réduit l'avantage à la revente sans supprimer l'intérêt du régime. L'économie d'impôt est encaissée immédiatement chaque année, tandis que la taxation de la plus-value est différée et progressivement effacée par les abattements pour durée de détention, avec exonération totale d'impôt sur le revenu après vingt-deux ans.
Sources
Prêt à investir ?
Prenez rendez-vous avec un conseiller Edilos pour définir votre stratégie d'investissement.
Identifier ma stratégie →Articles similaires
LMNP ou location nue pour débutants : par où commencer
Pour un premier investissement locatif, le LMNP au régime réel efface le plus souvent l'impôt sur les loyers pendant des années, là où la location nue reste plus simple mais plus taxée. Analyse détaillée et exemple chiffré d'un T2 de 44 m² au Havre à 153 560 €.
Lire →Amortissement LMNP à Blois : guide complet 2026
Comment fonctionne l'amortissement LMNP à Blois en 2026 ? Règles fiscales, durées d'amortissement par composant, arbitrage micro-BIC ou réel et exemple chiffré issu d'un projet Edilos en colocation à 422 217 euros.
Lire →Optimiser sa fiscalité avec la colocation meublée à Nancy
La colocation meublée à Nancy associe des loyers élevés au mètre carré et le régime LMNP au réel, qui neutralise souvent l'impôt pendant dix à quinze ans. Méthode, chiffres et exemple concret issu d'un projet Edilos.
Lire →