Fiche pratique · Investissement immobilier
Frais de notaire : tout comprendre en quelques minutes.
Les frais de notaire représentent une part non négligeable du coût total d'une acquisition immobilière. Cette fiche explique ce qu'ils contiennent, comment les calculer, et comment les optimiser dans le cadre d'un investissement Edilos.
01 · Composition
Que paie-t-on réellement ?
Contrairement à ce que leur nom suggère, les frais de notaire ne sont pas la rémunération du notaire. Ils se décomposent en quatre postes principaux.
≈ 80 %
Droits de mutation
Taxes reversées à l'État et aux collectivités locales lors du transfert de propriété.
≈ 10 %
Émoluments du notaire
Rémunération réglementée du notaire, calculée selon un barème national dégressif.
≈ 5 %
Débours
Sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur (cadastre, géomètre, etc.).
≈ 5 %
Contribution de sécurité immobilière
Taxe versée à l'État pour la publication de l'acte au service de la publicité foncière.
02 · Calcul
Comment les calculer ?
Le montant des frais de notaire dépend principalement du type de bien acheté. Deux taux s'appliquent sur le prix d'acquisition.
Ancien
7 à 8 %
Logement déjà habité ou de plus de 5 ans. Taux le plus courant pour un investissement Denormandie.
Neuf / VEFA
2 à 3 %
Logement neuf ou vendu en l'état futur d'achèvement. Droits de mutation réduits.
Taux indicatifs. Un simulateur de frais de notaire sera intégré dans une prochaine version.
03 · Exemples
Combien ça coûte, concrètement ?
Trois ordres de grandeur représentatifs des biens financés par Edilos dans le cadre d'un investissement en Denormandie.
| Prix d'acquisition | Frais ancien (≈ 7,5 %) | Frais neuf (≈ 3 %) |
|---|---|---|
| 150 000 € | ≈ 11 250 € | ≈ 4 500 € |
| 250 000 € | ≈ 18 750 € | ≈ 7 500 € |
| 400 000 € | ≈ 30 000 € | ≈ 12 000 € |
04 · Optimisation
Comment les réduire ?
Quatre leviers permettent d'optimiser le montant des frais de notaire avant ou pendant la signature de l'acte authentique.
Négocier la part mobilière
Cuisine équipée, mobilier intégré : peuvent être déduits du prix taxable s'ils sont chiffrés séparément dans l'acte.
Négocier la remise notariale
Depuis 2016, le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments pour les transactions au-dessus de 100 000 €.
Choisir le neuf ou la VEFA
Frais réduits à 2-3 % au lieu de 7-8 %. À mettre en balance avec le prix au m² souvent plus élevé.
Frais d'agence séparés
Si les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur et mentionnés distinctement, ils sortent de l'assiette taxable.
05 · Questions fréquentes
FAQ.
Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts ?
Pour un investissement locatif au régime réel, les frais de notaire sont amortissables sur la durée de détention du bien (en LMNP) ou intégrés au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value.
Peut-on emprunter pour payer les frais de notaire ?
Oui. Il s'agit d'un financement à 110 % : la banque finance le prix du bien et les frais. C'est de plus en plus rare en 2026, mais possible avec un bon dossier.
Quand sont-ils payés ?
Le jour de la signature de l'acte authentique, par virement direct sur le compte de l'office notarial. Aucun étalement possible.
Les frais de notaire sont-ils plus élevés en Denormandie ?
Non. Le dispositif Denormandie ne change pas les frais de notaire. Comme il porte sur de l'ancien, c'est le taux 7-8 % qui s'applique sur le prix d'acquisition (hors travaux).
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