La colocation meublée consiste à louer un logement équipé à plusieurs locataires disposant chacun d'une chambre privative et partageant les pièces de vie. Sur un projet réel accompagné par Edilos au Havre, un appartement T2 de 44 m² rénové et meublé pour un budget total de 153 560 € affiche un rendement net projeté de 3,6 %, soit environ 5 600 € de revenus nets annuels avant fiscalité. Ce niveau de performance s'explique par un loyer par chambre supérieur à une location classique, compensé par des charges d'exploitation plus élevées et un budget travaux conséquent.
Le projet en un coup d'œil
L'opération porte sur un appartement de 44 m² situé dans un quartier dynamique et bien desservi du Havre, à proximité immédiate des transports, des commerces et des pôles d'enseignement. Le bien a été acquis dans l'ancien, entièrement rénové, puis meublé pour être exploité en colocation sous le régime de la location meublée non professionnelle.
- Ville : Le Havre
- Typologie : T2 de 44 m² transformé pour accueillir deux chambres privatives
- Stratégie : LMNP, colocation meublée
- Budget global : 153 560 €
- Rendement net projeté : 3,6 %
Le choix de la ville n'est pas anodin. Le Havre conjugue des prix d'entrée encore accessibles, une demande locative soutenue par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en mobilité, et un centre reconstruit inscrit au patrimoine mondial qui soutient les valeurs à long terme. Pour approfondir ce marché, consultez notre analyse dédiée : [investir au Havre](/blog/ou-investir/le-havre).
La décomposition réelle du budget de 153 560 €
Un budget de colocation clé en main ne se résume jamais au prix affiché dans l'annonce. Voici la ventilation retenue sur ce dossier.
Poste par poste
- Prix d'acquisition : 103 000 €, soit environ 2 340 € le m²
- Frais de notaire : 8 560 €, conformes à un achat dans l'ancien
- Travaux de rénovation : 34 000 € (électricité, plomberie, isolation, création d'une seconde chambre, salle d'eau, cuisine ouverte)
- Ameublement et équipement : 6 500 €
- Frais annexes : 1 500 € (diagnostics, assurance propriétaire non occupant la première année, mise en location)
Les frais d'acquisition représentent ici près de 5,6 % du prix d'achat. Si vous souhaitez affiner votre propre calcul, notre page [frais de notaire](/frais-de-notaire) détaille le mode de calcul poste par poste.
Les loyers et les charges réelles
Recettes locatives
Chaque chambre est louée environ 375 € charges comprises, soit 750 € par mois et 9 000 € de recettes brutes annuelles. Rapporté au budget total, cela correspond à un rendement brut d'environ 5,9 %. La comparaison est parlante : le même T2 loué nu en un seul lot se situerait autour de 560 € par mois dans ce secteur, soit près de 25 % de recettes en moins.
Charges d'exploitation annuelles
- Taxe foncière : 700 €
- Charges de copropriété non récupérables : 600 €
- Assurances (propriétaire non occupant et garantie loyers impayés) : 450 €
- Gestion locative : 800 €
- Fluides et abonnement internet inclus dans le loyer : 1 200 €
- Entretien, petites réparations et provision pour vacance : 600 €
Total des charges : environ 4 350 € par an. Le revenu net d'exploitation ressort donc autour de 5 600 €, soit le rendement net de 3,6 % annoncé. Ces montants sont des projections indicatives, établies à partir de loyers de marché constatés et de devis réels : ils ne constituent en aucun cas une garantie de performance.
Pourquoi 3,6 % net est un chiffre honnête
Beaucoup d'annonces mettent en avant des rendements bruts à deux chiffres. Le rendement net présenté ici intègre toutes les charges, la gestion, les fluides inclus dans le loyer et une provision pour vacance locative. Sur une colocation à deux chambres, ces postes pèsent davantage que sur une grande colocation de quatre ou cinq chambres, où les frais fixes sont mutualisés.
En contrepartie, un T2 de 44 m² présente trois avantages majeurs : un ticket d'entrée maîtrisé, une revente facilitée car le bien reste attractif pour un couple ou un primo-accédant, et une exploitation simplifiée. C'est un profil adapté à un premier investissement locatif plutôt qu'à une recherche de flux de trésorerie maximal.
Le levier fiscal du LMNP
C'est ici que la colocation meublée prend tout son sens. Au régime réel, l'amortissement du bien, des travaux et du mobilier vient s'imputer sur les recettes locatives. Sur ce dossier, la base amortissable (hors valeur du terrain) avoisine 125 000 €, générant plusieurs milliers d'euros de dotations annuelles auxquelles s'ajoutent les intérêts d'emprunt et les charges déductibles.
Résultat : le revenu imposable est très souvent ramené à zéro pendant les premières années d'exploitation. Le rendement net après impôt se rapproche alors du rendement net avant impôt, ce qui n'est pas le cas d'une location nue au régime réel. Pour comprendre le mécanisme dans le détail, nous vous recommandons notre dossier [stratégie LMNP](/blog/strategies/lmnp) ainsi que notre comparatif entre location meublée et location nue.
Les enseignements opérationnels de ce dossier
La conception des chambres est décisive
Deux chambres de 11 et 12 m², chacune dotée d'un lit double, d'un bureau et d'un rangement fermé, avec une bonne isolation phonique entre les pièces. Une chambre inférieure à 9 m² ne se loue pas au prix attendu et allonge la vacance.
Le bail conditionne la sécurité juridique
Nous privilégions des baux individuels avec clause de solidarité adaptée, plutôt qu'un bail unique signé par tous. Les erreurs contractuelles sont fréquentes : notre article [bail colocation : 10 erreurs à éviter](/blog/articles/bail-colocation-10-erreurs-a-eviter-absolument) recense les points de vigilance.
La rénovation énergétique n'est pas optionnelle
Sur les 34 000 € de travaux, près d'un tiers a porté sur l'isolation, les menuiseries et le système de chauffage. Cet effort sécurise la conformité du logement aux exigences de performance énergétique et réduit les charges supportées par le propriétaire lorsque les fluides sont inclus dans le loyer.
Faut-il se lancer en colocation meublée ?
La colocation meublée reste l'un des modes d'exploitation les plus efficaces du logement résidentiel ancien rénové, à condition d'accepter une gestion plus active et de raisonner en rendement net, pas en rendement brut. Avant de vous engager, simulez précisément votre opération : nos [simulateurs d'investissement locatif](/simulateurs) vous permettent de tester différents scénarios de loyers, de travaux et de financement.
Questions fréquentes
La colocation meublée est-elle rentable au Havre ?
Oui, à condition de viser le bon quartier et de bien calibrer les travaux. Sur le dossier présenté, le rendement brut atteint 5,9 % et le rendement net 3,6 %, avec une fiscalité neutralisée les premières années grâce au régime LMNP réel. Les prix d'entrée du Havre, autour de 2 300 € le m² dans l'ancien à rénover, facilitent l'équilibre de l'opération.
Peut-on faire une colocation dans un T2 de 44 m² ?
Oui, si la configuration permet de créer deux chambres privatives d'au moins 9 m² chacune sans sacrifier la pièce de vie. Chaque chambre doit disposer d'une ouverture sur l'extérieur et d'un volume conforme aux critères du logement décent. Une étude de faisabilité en amont, avec un architecte ou un maître d'œuvre, évite les mauvaises surprises.
Quelle fiscalité s'applique à une colocation meublée ?
Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, au régime micro-BIC ou au régime réel. Le régime réel permet de déduire les charges et d'amortir le bien, les travaux et le mobilier, ce qui réduit fortement le revenu imposable. Il nécessite en contrepartie une comptabilité tenue par un professionnel.
Combien faut-il investir pour une colocation meublée clé en main ?
Comptez entre 120 000 € et 200 000 € pour une colocation à deux chambres dans une ville moyenne, travaux, mobilier et frais inclus. Le dossier détaillé ici représente 153 560 € tout compris. Les grandes colocations de quatre chambres ou plus démarrent généralement au-delà de 250 000 €.
Sources
Prêt à investir ?
Prenez rendez-vous avec un conseiller Edilos pour définir votre stratégie d'investissement.
Identifier ma stratégie →Articles similaires
Rentabilité colocation : avantages, inconvénients et exemples concrets
La colocation améliore souvent le rendement de 1 à 2 points par rapport à une location classique, au prix d'une gestion plus exigeante. Analyse détaillée et exemple chiffré à partir d'un projet Edilos réel au Havre.
Lire →Top 5 villes pour bail colocation en 2026
Le Havre, Nancy, Reims, Metz et Troyes concentrent en 2026 les meilleurs équilibres entre prix d'acquisition, tension locative et demande de colocation. Analyse détaillée, budgets réels et exemple chiffré d'un projet Edilos au Havre.
Lire →Pourquoi Nancy est idéale pour la tension locative
Population étudiante nombreuse, parc ancien contraint, prix d'entrée accessibles : Nancy cumule les ingrédients d'une tension locative durable. Analyse détaillée, stratégies adaptées et exemple chiffré d'un projet Edilos comparable.
Lire →