Étude de cas : colocation à Nancy, 9,4 % de rendement

Oui, une colocation à Nancy peut viser 9,4 % de rendement brut : sur ce dossier réel Edilos, un T2 de 46 m² acquis 109 000 € dans le quartier de Médreville, rénové pour 39 600 € et loué 1 164 € par mois charges comprises à deux colocataires, affiche un rendement brut de 9,4 % rapporté au coût d'acquisition et de travaux. Après charges, gestion et vacance, le rendement net retombe autour de 5 %, soit exactement le niveau atteint par le même bien exploité en location nue avec la réduction d'impôt Denormandie. Toute la valeur d'un dossier se joue donc dans l'écart entre ces deux chiffres.

Le bien : un T2 de 46 m² en rez-de-chaussée à Médreville

Médreville est l'un des quartiers résidentiels les plus recherchés de Nancy, à l'ouest du centre, à proximité immédiate du Boulevard Albert 1er, des facultés de médecine et de pharmacie et des lignes de bus structurantes. Ce positionnement explique une demande locative constante, portée par les étudiants en santé, les internes et les jeunes actifs du CHRU.

Le bien acquis est un appartement de 46 m² en rez-de-chaussée, dans une copropriété ancienne de huit lots, en bon état structurel mais avec une distribution intérieure obsolète : une grande pièce de vie, une chambre, une cuisine fermée et une salle d'eau vétuste. L'enjeu de la rénovation consistait à créer une seconde chambre fermée de 11 m² tout en conservant un séjour d'environ 16 m², condition indispensable pour une colocation confortable à deux personnes.

Ce type de configuration est caractéristique du marché nancéien, que nous détaillons dans notre page dédiée pour [investir à Nancy](/blog/ou-investir/nancy) : des surfaces moyennes, des prix au mètre carré encore accessibles et une population étudiante représentant près d'un quart des habitants.

Le budget détaillé : 164 122 € tout compris

Poste	Montant
Prix d'acquisition	109 000 €
Frais de notaire et de garantie	8 400 €
Travaux de rénovation	39 600 €
Mobilier et équipement	5 200 €
Honoraires d'accompagnement et frais annexes	1 922 €
Budget total	164 122 €

Les travaux représentent 26,6 % du coût de l'opération hors frais, ce qui dépasse le seuil de 25 % exigé par le dispositif Denormandie. Le programme comprenait la création de la seconde chambre, le remplacement intégral de l'électricité, une chaudière à condensation, l'isolation des murs donnant sur l'extérieur, le remplacement des menuiseries et la réfection complète de la cuisine et de la salle d'eau. Le gain énergétique obtenu fait passer le logement d'une étiquette E à une étiquette C.

Le poste frais de notaire mérite une attention particulière : sur un bien ancien, il représente environ 7,7 % du prix d'achat. Nous détaillons son calcul et ses variations dans notre guide sur les [frais de notaire](/frais-de-notaire).

Scénario 1 : la colocation meublée, 9,4 % de rendement brut

Les loyers projetés

Deux chambres louées 582 € charges comprises chacune, soit 500 € de loyer hors charges et 82 € de provisions couvrant l'eau, l'énergie, l'accès internet et l'assurance. Le total atteint 1 164 € par mois, soit 13 968 € par an.

Rapportés au coût d'acquisition et de travaux, soit 148 600 €, ces loyers ressortent à 9,4 % de rendement brut. Rapportés au budget total de 164 122 €, frais de notaire et ameublement inclus, le brut s'établit à 8,5 %. Cette distinction méthodologique est essentielle : un rendement annoncé n'a de sens que si l'on connaît la base de calcul retenue.

Du brut au net : les charges réelles

• Charges supportées par le bailleur (eau, énergie, internet) : 1 900 €
• Taxe foncière : 880 €
• Charges de copropriété non récupérables : 380 €
• Assurance propriétaire non occupant : 180 €
• Gestion locative déléguée et garantie loyers impayés : 1 400 €
• Entretien et renouvellement du mobilier : 450 €
• Comptabilité et frais divers : 350 €

Total des charges annuelles : 5 540 €. Le revenu net d'exploitation s'établit donc à 8 428 €, soit 5,1 % net du budget total, avant impôt sur le revenu. En location meublée, l'amortissement du bien et du mobilier permet généralement de neutraliser l'imposition pendant de nombreuses années, un mécanisme que nous expliquons dans notre dossier consacré à la [stratégie LMNP](/blog/strategies/lmnp).

Scénario 2 : la location nue en Denormandie, 5 % net

Nancy est éligible au dispositif Denormandie et située en zone B1. Le loyer plafonné pour ce logement s'établit autour de 575 € par mois hors charges, soit 6 900 € annuels, un niveau proche du marché libre pour un T2 rénové dans ce secteur.

Les charges sont plus légères qu'en colocation meublée, puisque les fluides sont à la charge du locataire : taxe foncière 880 €, charges non récupérables 260 €, assurance 150 €, gestion locative 414 €, soit 1 704 €. Le revenu net d'exploitation atteint 5 196 €.

S'y ajoute la réduction d'impôt Denormandie, calculée sur une base de 148 600 €. Sur un engagement de neuf ans, le taux de 18 % génère 26 748 € d'économie d'impôt, soit 2 972 € par an. Le rendement net, avantage fiscal inclus, ressort à 4,98 %, arrondi à 5 %. Les conditions d'éligibilité, les plafonds de ressources et les durées d'engagement sont détaillés sur notre page consacrée à la [loi Denormandie](/loi-denormandie).

Quel arbitrage retenir ?

Les deux scénarios convergent vers un rendement net proche de 5 %, mais leur profil diffère radicalement :

• La colocation meublée produit davantage de trésorerie immédiate (702 € par mois) mais exige une gestion plus active : rotation des colocataires, entretien du mobilier, gestion des fluides.
• La Denormandie en location nue génère une trésorerie d'exploitation plus faible (433 € par mois) mais une économie d'impôt certaine de 2 972 € par an, particulièrement intéressante pour un contribuable imposé à 30 % ou 41 %.

Sur ce dossier, l'investisseur a retenu la voie Denormandie, sa priorité étant de réduire une pression fiscale élevée tout en limitant la charge de gestion. Un investisseur recherchant un flux de trésorerie maximal aurait logiquement opté pour la colocation. Le choix du bail reste déterminant : nos analyses sur [l'optimisation fiscale d'un bail colocation à Nancy](/blog/articles/optimiser-sa-fiscalite-avec-un-bail-colocation-a-nancy) approfondissent ce point.

Financement et effort d'épargne

Avec un apport de 16 000 € couvrant les frais, l'emprunt s'élève à 150 000 € sur vingt ans à 3,40 % hors assurance, soit une mensualité globale d'environ 906 €. En colocation, l'effort d'épargne mensuel ressort à environ 204 €. En Denormandie, il atteint 473 € avant réduction d'impôt, ramené à environ 226 € une fois l'avantage fiscal mensualisé. Dans les deux cas, l'opération reste soutenable pour un ménage disposant d'une capacité d'épargne modérée.

Les trois enseignements de ce dossier

Premièrement, un rendement brut élevé ne garantit rien : l'écart de 4,3 points entre 9,4 % brut et 5,1 % net illustre le poids réel des charges en colocation. Deuxièmement, la qualité de la reconfiguration prime sur la surface : créer une seconde chambre fermée a transformé l'économie du projet. Troisièmement, un même bien peut servir deux stratégies très différentes selon le profil fiscal de l'acquéreur.

Ces chiffres sont des projections indicatives établies à partir d'un dossier réel. Ils dépendent du marché locatif local, du taux de vacance constaté, de l'évolution de la fiscalité et des conditions de financement. Aucun rendement ne saurait être garanti. Pour tester vos propres hypothèses, nos [simulateurs](/simulateurs) permettent de modéliser charges, fiscalité et flux de trésorerie.

Questions fréquentes

Peut-on faire de la colocation avec le dispositif Denormandie ?

Oui, la colocation est admise dans le cadre du dispositif Denormandie, à condition que le logement soit loué nu et constitue la résidence principale des colocataires. Le plafond de loyer s'apprécie pour l'ensemble du logement et non par chambre, ce qui réduit fortement l'intérêt financier de la colocation sous ce régime. C'est pourquoi la colocation est généralement exploitée en location meublée, hors dispositif de défiscalisation.

Quel rendement réel espérer pour une colocation à Nancy ?

Sur des biens anciens rénovés dans les quartiers étudiants de Nancy, les rendements bruts observés se situent fréquemment entre 7 % et 10 % selon le prix d'achat et le nombre de chambres. Le rendement net, après taxe foncière, charges, gestion, fluides et provisions pour entretien, se stabilise le plus souvent entre 4,5 % et 6 %. Il convient toujours de raisonner en net et d'intégrer un taux de vacance réaliste.

Quelle différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut divise les loyers annuels par le prix d'acquisition, sans déduire aucune charge. Le rendement net retranche la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance, la gestion locative, l'entretien et, en colocation, les fluides payés par le bailleur. L'écart dépasse couramment 3 à 4 points en colocation meublée, car le propriétaire supporte davantage de dépenses.

Un T2 de 46 m² est-il suffisant pour une colocation ?

Oui, à condition de pouvoir créer deux chambres fermées d'au moins 9 m² chacune tout en conservant un séjour commun. En dessous de 40 m², la colocation à deux devient inconfortable et la rotation des locataires s'accélère. La reconfiguration des cloisons lors des travaux est donc un levier décisif pour la rentabilité du projet.

Sources

• impots.gouv.fr, fiscalité des revenus locatifs et dispositifs d'investissement
• ANIL, information juridique sur le logement et la location
• DVF, demandes de valeurs foncières (prix réels des transactions)