LMNP ou location nue : comparatif détaillé de la fiscalité LMNP

Dans la très grande majorité des projets locatifs dans l'ancien rénové, le statut LMNP au régime réel est fiscalement plus performant que la location nue, car l'amortissement du bâti, des travaux et du mobilier vient effacer tout ou partie du résultat imposable pendant dix à quinze ans. Sur notre projet de colocation à Metz financé 209 837 euros et affichant 4,7 % de rendement net, l'écart d'imposition annuel atteint environ 6 000 euros par rapport au micro-foncier. La location nue conserve toutefois un intérêt réel lorsque les travaux sont massifs, grâce au déficit foncier et au dispositif Denormandie.

Deux univers fiscaux totalement différents

La distinction ne tient pas au bien, mais à la présence de meubles. Un logement loué vide relève des revenus fonciers, catégorie de l'impôt sur le revenu. Le même logement loué meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec une logique comptable d'entreprise.

Cette différence de catégorie change tout : en BIC, vous pouvez amortir le bien, c'est-à-dire déduire chaque année une fraction de sa valeur pour tenir compte de son usure théorique. En revenus fonciers, l'amortissement n'existe pas. Vous ne déduisez que des charges réellement décaissées.

Les quatre régimes possibles

• Micro-foncier (location nue) : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, plafond de 15 000 euros de recettes annuelles.
• Régime réel foncier (location nue) : déduction des charges réelles, des intérêts d'emprunt et des travaux d'entretien, d'amélioration et de réparation. Déficit imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.
• Micro-BIC (meublé longue durée) : abattement de 50 %, plafond de 77 700 euros de recettes.
• LMNP au réel : charges réelles plus amortissements. C'est le régime que nous retenons dans la quasi-totalité de nos opérations.

Le cas concret : une colocation à Metz financée 209 837 euros

Prenons un dossier représentatif de ce que nous pilotons en Moselle. Le budget total s'élève à 209 837 euros, frais de notaire, travaux de rénovation, mobilier et honoraires inclus. Le bien est exploité en colocation meublée de quatre chambres dans un quartier proche des pôles d'emploi et d'enseignement. Pour approfondir le marché local, consultez notre analyse dédiée : [investir à Metz](/blog/ou-investir/metz).

Les hypothèses de travail, purement indicatives :

• Loyers charges comprises : 1 680 euros par mois, soit 20 160 euros par an.
• Charges d'exploitation annuelles (taxe foncière, copropriété, assurances, gestion, entretien, provision pour vacance) : environ 10 300 euros.
• Revenu net avant impôt : environ 9 860 euros, soit les 4,7 % de rendement net annoncés.

Ces chiffres sont des projections issues de notre modèle financier. Ils ne constituent en aucun cas une garantie de performance.

Scénario 1 : location nue au micro-foncier

Le micro-foncier serait ici inapplicable, les recettes dépassant 15 000 euros, mais l'exercice reste éclairant. Avec un abattement de 30 %, la base imposable atteindrait 14 112 euros. Pour un foyer à 30 % de tranche marginale, augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux, la ponction s'élèverait à environ 6 660 euros. Il ne resterait que 3 200 euros de revenu net après impôt.

Scénario 2 : location nue au régime réel

En déduisant les charges réelles, le résultat foncier imposable tombe à environ 9 860 euros, soit 4 650 euros d'impôt et de prélèvements sociaux. Le revenu net après impôt s'établit autour de 5 200 euros. La première année, les travaux déductibles peuvent créer un déficit foncier substantiel : notre article sur [le calcul du déficit foncier](/blog/articles/comment-calculer-le-deficit-foncier-2026-pour-votre-investissement) détaille le mécanisme d'imputation.

Scénario 3 : LMNP au régime réel

Ici entre en jeu l'amortissement. Sur ce dossier messin, la ventilation retenue par notre expert-comptable partenaire donne approximativement :

• Bâti hors terrain, environ 150 000 euros amortis sur 30 ans, soit 5 000 euros par an.
• Travaux de rénovation, environ 40 000 euros amortis sur 15 ans, soit 2 670 euros par an.
• Mobilier et équipements, environ 8 000 euros amortis sur 7 ans, soit 1 140 euros par an.

Total : près de 8 800 euros d'amortissement annuel. Le résultat fiscal descend alors à environ 1 060 euros, taxé à 47,2 %, soit 500 euros. Le revenu net après impôt approche 9 360 euros.

Le verdict chiffré

Entre le LMNP au réel et le régime réel foncier, l'écart annuel ressort à plus de 4 100 euros. Face au micro-foncier, il dépasse 6 100 euros. Sur une décennie, cela représente plusieurs dizaines de milliers d'euros conservés, réinvestis ou affectés au remboursement anticipé du crédit. Notre page consacrée à la [stratégie LMNP](/blog/strategies/lmnp) reprend cette mécanique sur d'autres typologies de biens.

Quand la location nue reste pertinente

Le LMNP n'est pas une réponse universelle. Trois situations justifient la location nue.

Premièrement, un chantier lourd. Lorsque les travaux représentent 40 % ou plus du budget, le déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, avec report du surplus pendant dix ans, produit un gain immédiat que l'amortissement, étalé dans le temps, ne procure pas.

Deuxièmement, la volonté de bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif encadré présenté sur notre page [loi Denormandie](/loi-denormandie) impose une location nue à titre de résidence principale, avec plafonds de loyers et de ressources.

Troisièmement, la recherche de simplicité. Le bail nu de trois ans limite la rotation, dispense de mobilier et évite la comptabilité BIC.

Les obligations propres au statut LMNP

Opter pour le meublé implique un cadre administratif précis : déclaration d'activité pour obtenir un numéro SIRET, tenue d'une comptabilité commerciale, dépôt d'une liasse fiscale 2031, adhésion facultative à un organisme de gestion agréé et paiement de la cotisation foncière des entreprises. Comptez de 600 à 1 200 euros par an d'honoraires comptables, montant lui-même déductible.

Point de vigilance majeur depuis la loi de finances pour 2025 : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente pour la plupart des loueurs en meublé non professionnels. L'avantage reste très net sur la phase d'exploitation, mais il convient d'intégrer cet élément dans une projection de sortie à dix ou quinze ans. Nos [simulateurs](/simulateurs) permettent de modéliser ces scénarios.

Notre lecture chez Edilos

Pour une colocation meublée comme celle de Metz, où le mobilier est de toute façon indispensable et où les loyers sont significativement supérieurs à ceux du nu, le LMNP au réel s'impose. Pour un appartement familial acquis en très mauvais état et destiné à une location longue durée classique, l'arbitrage penche souvent vers le réel foncier les premières années, avec basculement possible en meublé ensuite. Le choix se décide dossier par dossier, en fonction de votre tranche marginale d'imposition, de votre horizon de détention et de la structure du budget travaux. Pensez également à intégrer les [frais de notaire](/frais-de-notaire) dans votre base amortissable, ils y sont éligibles.

Questions fréquentes

Le LMNP est-il toujours plus rentable que la location nue ?

Non, mais il l'est dans la majorité des cas d'exploitation courante, car l'amortissement neutralise le résultat imposable pendant dix à quinze ans. La location nue reprend l'avantage lorsque les travaux sont très importants, grâce au déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an, ou lorsque vous visez une réduction d'impôt de type Denormandie.

Peut-on passer de la location nue au LMNP en cours de détention ?

Oui, il suffit de meubler le logement, de signer un bail meublé et de déclarer l'activité pour obtenir un numéro SIRET. Le changement de régime prend effet à la date de mise en location meublée. Attention toutefois : un déficit foncier antérieur imputé sur le revenu global impose de maintenir la location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.

Quel régime choisir si mes loyers meublés dépassent 77 700 euros ?

Au-delà de ce seuil de recettes, le micro-BIC n'est plus accessible et le régime réel s'applique de plein droit. Dans la pratique, c'est de toute façon le régime le plus favorable dès lors que vous avez financé des travaux et du mobilier, l'abattement forfaitaire de 50 % étant presque toujours inférieur aux charges et amortissements réels.

Faut-il un expert-comptable pour un LMNP au réel ?

Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est vivement recommandé compte tenu de la technicité de la ventilation par composants et de la liasse fiscale. Le coût, de 600 à 1 200 euros par an, est déductible du résultat et reste marginal au regard de l'économie d'impôt générée, de l'ordre de 4 000 à 6 000 euros par an sur un dossier comparable à celui de Metz.

Sources

• Direction générale des finances publiques, impots.gouv.fr
• Service-public.fr, fiches pratiques sur la location meublée et vide
• Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL)