Dans la très grande majorité des cas, le LMNP au régime réel dégage une trésorerie après impôt nettement supérieure à celle de la location nue, parce que l'amortissement comptable neutralise l'imposition des loyers pendant une dizaine d'années. Sur notre projet parisien de 271 861 € présenté ci-dessous, l'écart annuel atteint environ 4 900 € en faveur du meublé, pour un même bien et un même locataire-cible. La location nue conserve toutefois un intérêt réel lorsque l'objectif est d'effacer des revenus fonciers existants grâce au déficit foncier.
Le projet servant de référence : une ancienne loge de gardien à Paris 8e
L'opération se situe dans les beaux quartiers du 8e arrondissement, entre le Parc Monceau et Miromesnil. Il s'agit d'une ancienne loge de gardien à rénover, exposée cour, dotée d'une belle hauteur sous plafond, et composée d'une pièce de vie, d'un véritable WC et d'une pièce d'eau. Ce type de lot, longtemps délaissé, constitue aujourd'hui l'un des rares points d'entrée accessibles dans un arrondissement où le prix moyen dépasse largement les 11 000 € le mètre carré.
La décomposition du budget total
- Prix d'acquisition : 198 000 €
- Frais de notaire et de garantie : 15 900 €
- Travaux de rénovation complète : 44 000 €
- Ameublement et équipement : 6 800 €
- Honoraires d'accompagnement Edilos : 7 161 €
- Budget total : 271 861 €
Pour comprendre le poids réel des droits de mutation dans ce type d'opération ancienne, consultez notre page dédiée aux [frais de notaire](/frais-de-notaire), qui détaille leur calcul et les postes effectivement négociables.
Scénario 1 : la location meublée en LMNP
Le bien rénové est loué meublé à 1 050 € par mois charges comprises, soit 12 600 € de recettes annuelles. Le rendement brut s'établit à 4,63 % du budget total, ce qui reste cohérent avec un emplacement parisien de premier plan où la valorisation du capital prime sur le rendement immédiat.
Les charges annuelles retenues
- Taxe foncière : 720 €
- Charges de copropriété non récupérables : 840 €
- Assurance propriétaire non occupant : 160 €
- Gestion locative : 880 €
- Comptabilité LMNP : 390 €
- Provision entretien et vacance : 910 €
- Total des charges : 3 900 €
Le revenu net de charges s'élève donc à 8 700 €, soit un rendement net de 3,2 %. Ce chiffre est une projection indicative, établie hors financement et hors revalorisation locative.
L'effet de l'amortissement
Au régime réel, la base amortissable du bâti représente environ 205 700 € (prix et travaux, hors quote-part de terrain), amortie sur trente ans, soit près de 6 860 € par an. S'y ajoute l'amortissement du mobilier, environ 970 € par an sur sept ans. Au total, près de 7 830 € d'amortissement viennent s'imputer sur un résultat déjà réduit par les charges déductibles. Le résultat fiscal est donc nul pendant environ douze à quinze ans : aucun impôt sur le revenu ni prélèvement social sur les loyers. Notre page [stratégie LMNP](/blog/strategies/lmnp) détaille le mécanisme et ses conditions d'application.
Scénario 2 : la même opération en location nue
Loué vide, ce studio parisien se positionnerait autour de 880 € par mois, soit 10 560 € annuels. L'écart de loyer entre meublé et nu, de l'ordre de 15 à 20 % à Paris, s'explique par la demande de cadres en mobilité et de locataires de courte durée. Il est encadré par le dispositif parisien d'encadrement des loyers, qui prévoit un complément spécifique pour le meublé.
Les charges sont légèrement inférieures, environ 3 300 € (pas de comptabilité spécifique, mobilier non renouvelé). Le revenu net de charges ressort à 7 260 €, soit un rendement net de 2,67 %.
La fiscalité des revenus fonciers
Au régime réel foncier, ces 7 260 € sont imposables. Pour un contribuable dont la tranche marginale est de 30 %, l'imposition globale atteint 47,2 % avec les prélèvements sociaux, soit environ 3 427 € par an. Le revenu réellement disponible tombe à 3 833 €.
La comparaison chiffrée, année après année
- LMNP réel : 8 700 € nets de charges, 0 € d'impôt, 8 700 € disponibles
- Location nue au réel : 7 260 € nets de charges, 3 427 € d'impôt, 3 833 € disponibles
- Écart annuel : 4 867 € en faveur du LMNP, soit plus de 48 000 € cumulés sur dix ans
La location nue reprend l'avantage dans un cas précis : lorsque l'investisseur perçoit déjà des revenus fonciers significatifs. Les 44 000 € de travaux auraient alors généré un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite annuelle en vigueur, avec report du surplus. Notre article sur le [déficit foncier et les travaux](/blog/articles/deficit-foncier-et-travaux-avantages-inconvenients-et-exemples-concrets) chiffre précisément cette alternative.
Les points de vigilance en 2026
La réintégration des amortissements à la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession, ce qui augmente mécaniquement l'assiette imposable. L'avantage fiscal se transforme donc partiellement en report d'imposition. Sur un bien parisien conservé plus de vingt-deux ans, les abattements pour durée de détention en atténuent fortement l'effet.
Le bon arbitrage selon le profil
Un investisseur en tranche à 11 % verra l'écart se réduire nettement, tandis qu'une tranche à 41 % amplifiera l'intérêt du meublé. Avant de trancher, testez les deux hypothèses sur nos [simulateurs](/simulateurs) et confrontez-les au marché local via notre analyse de [l'investissement locatif à Paris](/blog/ou-investir/paris).
Le meublé impose une gestion plus exigeante
Rotation plus fréquente, inventaire du mobilier, déclaration de début d'activité, cotisation foncière des entreprises : le LMNP demande davantage de rigueur administrative. C'est précisément ce que l'accompagnement clé en main prend en charge.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il toujours plus rentable que la location nue ?
Non, mais dans la majorité des configurations oui. L'avantage vient du cumul d'un loyer supérieur de 15 à 20 % et d'un résultat fiscal neutralisé par l'amortissement. Si votre tranche marginale est faible ou si vous disposez de revenus fonciers importants à effacer, la location nue avec déficit foncier peut devenir plus intéressante.
Un rendement net de 3,2 % à Paris, est-ce correct ?
Oui, c'est un niveau cohérent pour le 8e arrondissement, où l'objectif principal est la préservation du capital et la liquidité à la revente. Les villes moyennes offrent des rendements supérieurs mais une profondeur de marché plus limitée. Ce chiffre reste une projection indicative, non garantie.
Peut-on passer d'une location nue à un LMNP en cours de détention ?
Oui, il suffit de meubler le logement conformément à la liste réglementaire, de déclarer le début d'activité et d'opter pour le régime réel. La base amortissable est alors calculée sur la valeur du bien au moment du changement d'affectation, ce qui peut être favorable après une période de valorisation.
Faut-il choisir le micro-BIC ou le régime réel en LMNP ?
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans autre déduction. Dès lors qu'il existe des travaux, des intérêts d'emprunt ou un amortissement significatif, comme dans notre exemple parisien, le régime réel est presque toujours plus avantageux. Un calcul comparatif avec votre comptable reste indispensable.
Sources
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