Le plafond de 10 700 euros correspond au montant maximal de déficit foncier qu'un propriétaire bailleur en location nue au régime réel peut imputer chaque année sur son revenu global, c'est-à-dire sur ses salaires, pensions ou revenus professionnels. Au-delà de ce seuil, l'excédent reste reportable pendant dix ans, mais uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes. En 2026, le doublement temporaire à 21 400 euros réservé aux travaux de rénovation énergétique des passoires thermiques n'est plus mobilisable pour de nouvelles dépenses : le plafond de droit commun de 10 700 euros redevient la règle de référence.
Ce que recouvre réellement le plafond de 10 700 euros
Le mécanisme est simple dans son principe. Lorsque vous louez un logement vide et que vous optez pour le régime réel d'imposition, vous déduisez de vos loyers l'ensemble des charges supportées : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière, honoraires de gestion, charges de copropriété non récupérables.
Si ces charges dépassent les loyers encaissés, vous générez un déficit foncier. Ce déficit se décompose en deux blocs. La part provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute jamais sur le revenu global : elle reste cantonnée aux revenus fonciers futurs. La part issue des autres charges, principalement les travaux, s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an et par foyer fiscal.
L'intérêt est direct : vous effacez 10 700 euros de base imposable. Pour un contribuable à une tranche marginale de 41 %, l'économie d'impôt atteint environ 4 387 euros sur une seule année, à laquelle s'ajoute mécaniquement l'absence de prélèvements sociaux sur des revenus fonciers devenus nuls.
Où en est-on en 2026 : la fin du doublement à 21 400 euros
La loi de finances rectificative pour 2022 avait instauré un plafond majoré à 21 400 euros pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de faire passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce régime exceptionnel visait les dépenses payées jusqu'à fin 2025, sur devis accepté avant cette échéance.
En 2026, vous devez donc raisonner sur la base des 10 700 euros, sauf si vous disposez encore de reliquats issus de dépenses antérieures. Cette normalisation change la manière de calibrer un projet : un programme de travaux lourds ne s'absorbe plus en deux ans, mais s'étale sur plusieurs exercices grâce au report décennal. Ce point est développé dans notre comparatif [plafond 10 700 euros et déficit foncier](/blog/articles/plafond-10-700-euros-vs-deficit-foncier-et-travaux-comparatif-detaille), qui détaille les arbitrages entre travaux lourds et travaux fractionnés.
Un calcul concret pour comprendre l'étalement
Prenons un investisseur qui achète un appartement ancien 200 000 euros et engage 60 000 euros de travaux déductibles, pour un loyer annuel de 9 600 euros et 4 000 euros de charges courantes.
Le déficit foncier de la première année s'établit à environ 54 400 euros. Seuls 10 700 euros s'imputent sur le revenu global. Le solde, soit 43 700 euros, sera reporté et viendra neutraliser les revenus fonciers des dix exercices suivants. Si l'investisseur détient déjà d'autres biens loués nus générant des loyers, l'absorption est rapide. S'il s'agit de son premier bien, l'effet fiscal s'étire et perd en intensité.
C'est précisément la raison pour laquelle le déficit foncier s'adresse en priorité aux contribuables déjà détenteurs d'un patrimoine locatif nu et fortement fiscalisés, à partir de la tranche à 30 %, idéalement 41 %.
Quels travaux entrent dans le calcul
Les dépenses déductibles
Sont admis les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration : réfection d'une salle d'eau, remise aux normes électriques, isolation, remplacement d'une chaudière, ravalement, changement des menuiseries. Les honoraires d'architecte liés à ces travaux suivent le même régime.
Les dépenses exclues
Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles. La création d'une surface habitable supplémentaire, la modification profonde du gros oeuvre ou la transformation d'un local en logement relèvent de cette catégorie. La frontière est étroite et donne lieu à de nombreux redressements : la ventilation des postes sur les factures doit être irréprochable.
Étude de cas : un lot parisien du 8e arrondissement
Un projet accompagné par Edilos illustre bien l'arbitrage entre déficit foncier et location meublée. Il s'agit d'une ancienne loge de gardien située dans le 8e arrondissement de Paris, entre le parc Monceau et Miromesnil. Le lot, exposé sur cour, bénéficie d'une belle hauteur sous plafond et se compose d'une pièce de vie, d'un véritable WC et d'une pièce d'eau. Budget global de l'opération : 271 861 euros, travaux et frais inclus, pour un rendement net projeté de 3,2 %.
Dans ce dossier, la stratégie retenue a été la location meublée non professionnelle. Deux raisons à cela. D'abord, la nature des travaux : une remise en état intérieure de ce type, sur une surface réduite, ne génère pas un volume de charges suffisant pour justifier de renoncer à l'amortissement. Ensuite, la fiscalité : en [location meublée non professionnelle](/blog/strategies/lmnp), l'amortissement du bien et du mobilier permet de neutraliser le résultat imposable pendant de longues années, sans plafond annuel de 10 700 euros.
L'écart est net. En location nue avec 45 000 euros de travaux, l'investisseur aurait effacé 10 700 euros de revenu global la première année, puis reporté le solde sur des revenus fonciers qu'il ne possède pas. En meublé, le loyer net encaissé sort quasiment non fiscalisé dès la première année. Pour analyser plus finement ce type d'emplacement, consultez notre page dédiée à [l'investissement locatif à Paris](/blog/ou-investir/paris) ainsi que notre guide sur [les frais de notaire dans l'ancien](/frais-de-notaire), poste souvent sous-estimé dans un budget parisien.
Ces chiffres constituent des projections indicatives, établies à partir des loyers de marché et des devis obtenus. Ils ne constituent en aucun cas une garantie de rendement.
Les conditions à respecter pour conserver l'avantage
L'imputation de 10 700 euros sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le logement reste loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation. Une revente anticipée, un passage en meublé ou une reprise pour usage personnel entraînent la remise en cause de l'avantage et une rectification fiscale.
Autre point de vigilance : l'option pour le régime réel s'exerce pour trois années et se reconduit tacitement. Vous ne pouvez pas basculer librement du micro-foncier au réel selon vos travaux de l'année.
Déficit foncier ou amortissement : comment trancher
Le déficit foncier reste pertinent si vous percevez déjà des revenus fonciers significatifs, si votre tranche marginale est élevée et si le bien nécessite des travaux lourds mais non structurels. À l'inverse, si vous démarrez votre patrimoine locatif, le régime réel en meublé offre généralement une neutralisation fiscale plus large et plus durable. Notre comparatif [amortissement LMNP et location nue](/blog/articles/amortissement-lmnp-vs-location-nue-comparatif-detaille) détaille les deux mécanismes chiffres à l'appui.
Dans tous les cas, le choix fiscal ne doit jamais précéder le choix de l'actif. Un bien mal situé ne devient pas rentable parce qu'il génère du déficit.
Questions fréquentes
Le plafond de 10 700 euros est-il toujours valable en 2026 ?
Oui, le plafond de droit commun de 10 700 euros par an et par foyer fiscal s'applique pleinement en 2026. Le doublement temporaire à 21 400 euros, réservé aux travaux de rénovation énergétique des logements classés E, F ou G, visait les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2025 et n'est plus mobilisable pour de nouvelles dépenses.
Que devient le déficit foncier au-delà de 10 700 euros ?
La fraction excédentaire n'est pas perdue. Elle est reportable pendant dix ans, mais exclusivement sur vos revenus fonciers futurs, et non sur votre revenu global. C'est pourquoi ce dispositif est surtout efficace pour un investisseur détenant déjà plusieurs logements loués nus.
Peut-on cumuler déficit foncier et LMNP sur le même bien ?
Non, pas simultanément. Le déficit foncier relève des revenus fonciers en location nue, alors que la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux avec amortissement. Passer un bien en meublé dans les trois années suivant l'imputation entraîne d'ailleurs la remise en cause de l'avantage obtenu.
Quels travaux ne sont pas déductibles du déficit foncier ?
Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement sont exclus. Créer une surface habitable supplémentaire, surélever, ou transformer un local non destiné à l'habitation relèvent de cette catégorie. Seuls les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration ouvrent droit à la déduction.
Sources
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