LMNP à Saint-Étienne

Répartition des charges (source : ARC / OSCAR)

Les charges de copropriété varient selon le niveau d'équipement de l'immeuble. Immeuble avec chauffage collectif & ascenseur : la part récupérable sur le locataire peut monter jusqu'à 90 %. Immeuble « faibles charges » (sans ascenseur, chauffage individuel) : la part propriétaire est proportionnellement plus forte (25 à 40 %).

Disclaimer général

Ce document est un support de transmission d'informations réalisé par EDILOS. Il ne constitue ni une offre de vente, ni un conseil en investissement financier, juridique ou fiscal. Les chiffrages sont des projections indicatives basées sur les conditions de marché à l'instant T et peuvent évoluer (taux d'intérêt, fiscalité, coût des matériaux). Le maître d'ouvrage est invité à se rapprocher de ses propres conseils (banquier, expert-comptable, CGP) pour valider l'adéquation de cet investissement avec sa situation.

Facteurs de risques dans l'immobilier

L'investissement immobilier comporte un risque de perte en capital. Les projections figurant dans la présente note reposent sur des hypothèses de marché à la date de leur établissement et ne constituent ni une garantie de rendement, ni un engagement de résultat. La présente notice a pour objet d'informer l'investisseur des principaux risques attachés à l'acquisition d'un actif immobilier ancien destiné à la location.

1. Risques liés à l'actif immobilier ancien. Vices cachés. Un bien ancien est susceptible de receler des désordres non décelables au moment de l'acquisition, notamment au niveau des réseaux encastrés, des éléments de structure ou de l'étanchéité. Portée de l'expertise préalable. L'examen technique conduit par Edilos avant l'acquisition est visuel et non destructif. Il ne saurait garantir l'absence de désordres dissimulés ou révélés postérieurement à la vente. Arbitrage travaux / rentabilité. La rénovation menée vise l'optimisation énergétique et esthétique du bien, et non sa reconstruction. Les éléments sains d'origine sont conservés afin de préserver l'équilibre économique de l'opération, ce qui peut nécessiter des interventions ultérieures.

2. Risques liés à la copropriété. Décisions postérieures d'assemblée générale. Des travaux affectant les parties communes (réfection de toiture, ravalement, mise aux normes des équipements) peuvent être votés après l'acquisition, alors même qu'ils n'étaient pas inscrits à l'ordre du jour lors de l'audit initial. Appels de fonds. Ces décisions peuvent donner lieu à des appels de fonds exceptionnels non prévus au plan de financement initial. Le copropriétaire est tenu d'y répondre à proportion de sa quote-part. Responsabilité. Les délibérations du syndicat des copropriétaires s'imposent à l'ensemble des copropriétaires. Edilos ne saurait être tenu responsable des votes intervenant postérieurement à l'acquisition.

3. Risques locatifs. Vacance et délai de mise en location. La durée nécessaire à la mise en location et le risque de vacance dépendent étroitement de l'emplacement du bien et de la tension du marché locatif local. Ils sont susceptibles de varier sensiblement d'une commune à l'autre. Impayés. Le défaut de paiement des loyers ne peut être exclu. Il peut être couvert, dans les limites contractuelles, par une garantie loyers impayés. Rotation et dégradations. Le renouvellement des locataires engendre des périodes de transition et des frais de remise en état. Les dégradations relèvent de la gestion courante et sont, le cas échéant, prises en charge par les assurances souscrites. Encadrement des loyers. Dans certaines zones tendues, le niveau des loyers est soumis à des dispositifs de plafonnement ou d'encadrement susceptibles de limiter le revenu locatif et son évolution.

4. Risques de marché. Évolution de la valeur vénale. La valeur du bien est exposée aux cycles immobiliers et à la conjoncture économique. Elle peut évoluer à la hausse comme à la baisse, indépendamment de la qualité de l'actif. Taux d'intérêt. L'évolution des taux d'intérêt influe sur la demande, sur les prix et, par voie de conséquence, sur la valorisation du patrimoine immobilier. Liquidité à la revente. L'immobilier est un actif peu liquide. Le délai de cession et le prix obtenu dépendent de l'emplacement, de la typologie du bien et de l'état du marché au moment de la vente.

5. Risques réglementaires et fiscaux. Évolution des dispositifs fiscaux. Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs et aux plus-values est susceptible d'évoluer. Une modification législative peut affecter la rentabilité nette de l'opération. Normes énergétiques. Le renforcement des exigences relatives à la performance énergétique (diagnostic de performance énergétique, obligations de rénovation) peut imposer des travaux supplémentaires et conditionner la faculté de louer le bien. Droit du bail. L'évolution du droit du bail et des rapports locatifs peut modifier les droits et obligations du bailleur en cours de détention.

6. Risques liés au financement. Conditions de crédit. Lorsque l'acquisition est financée par emprunt, la variation des conditions de crédit influe sur le coût global de l'opération et sur sa rentabilité. Assurance emprunteur. La couverture des risques liés à l'emprunteur est soumise aux conditions et exclusions du contrat d'assurance. Sa mise en œuvre peut être limitée selon les situations. Effet de levier. Le recours à l'endettement amplifie les résultats de l'opération. Il accroît les gains potentiels comme les pertes en cas d'évolution défavorable du marché.

7. Risques propres aux stratégies d'exploitation. Location de courte durée. L'exploitation en location de courte durée est exposée à la saisonnalité des revenus, à la dépendance aux plateformes de réservation et à l'évolution de la réglementation locale des meublés de tourisme, laquelle peut restreindre cette activité. Colocation. L'exploitation en colocation s'accompagne d'une rotation plus fréquente des occupants et d'une gestion locative renforcée, susceptibles d'accroître les périodes de transition et les frais associés.