Simulateur
Défiscalisation
Projection économies fiscales cumulées
Comparer les dispositifs de défiscalisation immobilière
L'investissement dans l'immobilier ancien rénové ouvre droit à plusieurs dispositifs de défiscalisation au régime, à la durée d'engagement et à la mécanique d'avantage fiscal distincts. Notre simulateur compare les cinq principaux dispositifs applicables (Denormandie, déficit foncier, LMNP au réel, Malraux et Monuments historiques) sur la base de votre budget, de votre tranche marginale d'imposition et de la nature des travaux envisagés.
Cinq dispositifs structurants
La loi Denormandie offre une réduction d'impôt de 12 à 21 % du prix d'acquisition (plafonné à 300 000 €) sur 6, 9 ou 12 ans en contrepartie de travaux représentant au moins 25 % du coût total et d'un engagement locatif. Le déficit foncier permet d'imputer jusqu'à 10 700 € (ou 21 400 € sur travaux énergétiques) par an sur le revenu global, le surplus étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le LMNP au réel autorise l'amortissement comptable du bien et la déduction de l'ensemble des charges. Les régimes Malraux (réduction IR 22-30 % des travaux en secteur sauvegardé) et Monuments historiques (déduction à 100 % des travaux sans plafond) ciblent des opérations patrimoniales spécifiques.
Une analyse comparative sur la durée d'engagement
L'avantage fiscal d'un dispositif s'apprécie sur sa durée propre, en intégrant l'impact de la tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux. Le simulateur projette les économies fiscales cumulées année après année et restitue le rendement net après impôt, permettant une comparaison objective entre dispositifs aux mécaniques très différentes.
Questions fréquentes
- Quel dispositif de défiscalisation est le plus avantageux ?
- Le dispositif le plus pertinent dépend de votre tranche marginale d'imposition (TMI), du montant des travaux et de votre horizon d'investissement. Les contribuables à TMI élevée (41 %, 45 %) tirent un bénéfice supérieur du déficit foncier et des Monuments historiques. La Denormandie est plus accessible et compatible avec des TMI à 30 %.
- Les dispositifs sont-ils cumulables sur un même bien ?
- Non, un même bien ne peut bénéficier que d'un seul dispositif principal (Denormandie OU Malraux OU MH). Le LMNP au réel et le déficit foncier sont des régimes fiscaux applicables à la location, qui se combinent avec le régime d'imposition (revenus fonciers ou BIC) mais pas entre eux. Plusieurs dispositifs peuvent en revanche coexister sur un patrimoine global, bien par bien.
- Faut-il un expert-comptable pour piloter sa défiscalisation ?
- Le LMNP au réel et le déficit foncier nécessitent une déclaration fiscale spécifique (formulaire 2031 ou 2044) qui justifie le recours à un professionnel. Les dispositifs à réduction d'impôt (Denormandie, Malraux, MH) sont déclarés directement sur la déclaration de revenus (formulaire 2042 C) mais le calcul de l'assiette éligible requiert une expertise.
- Le plafonnement global des niches fiscales s'applique-t-il ?
- Oui, la Denormandie et le Malraux entrent dans le plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an, hors outre-mer et Monuments historiques). Le déficit foncier et le LMNP au réel échappent à ce plafonnement, ce qui en fait des outils privilégiés pour les contribuables saturés sur d'autres niches.
- Quel budget travaux minimum pour optimiser un dispositif ?
- Le déficit foncier devient pertinent à partir d'environ 30 000 € de travaux pour épuiser le plafond annuel de 10 700 €. La Denormandie exige au minimum 25 % du coût total en travaux. Les Monuments historiques s'envisagent à partir de 100 000 € de travaux pour amortir les contraintes du dispositif.