Loi Jeanbrun

Comment fonctionne l'amortissement Jeanbrun

L'avantage fiscal prend la forme d'un amortissement déduit chaque année de vos revenus fonciers, calculé sur 80 % du prix d'acquisition (majoré des travaux dans l'ancien). Le taux annuel dépend du type de bien et du niveau de loyer choisi : de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l'ancien, pour les loyers intermédiaire, social et très social. L'amortissement annuel est plafonné à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € selon le niveau de loyer, sur un engagement minimum de neuf ans. Point capital : l'amortissement ne peut pas créer de déficit foncier — il s'impute uniquement sur des revenus fonciers positifs, le surplus étant reporté sur les années suivantes sans être perdu.

Les plafonds de loyers 2026 par zone

Le loyer est plafonné selon la zone (A bis, A, B1, B2, C) et le niveau de loyer retenu : intermédiaire (environ 15 % sous le marché), social (−30 %) ou très social (−45 %). Comme en Pinel, le plafond au m² est pondéré par un coefficient multiplicateur (0,7 + 19 / surface utile, plafonné à 1,2) qui favorise les petites surfaces, et la surface utile intègre la moitié des annexes dans la limite de 8 m². Les barèmes utilisés ici reposent sur les plafonds 2026 fixés par arrêté, la mécanique Pinel (zonage, coefficient) étant reprise par le statut du bailleur privé.

Neuf ou ancien avec travaux : que choisir ?

Dans le neuf, les taux d'amortissement sont plus élevés (3,5 % à 5,5 %) et aucun travaux n'est à prévoir. Dans l'ancien, l'amortissement porte aussi sur les travaux, à condition qu'ils représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et visent une performance énergétique de niveau DPE A ou B — les taux sont alors de 3 % à 4 %. Dans les deux cas, seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles : les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Points de vigilance avant de vous engager

Trois garde-fous méritent votre attention. D'abord, l'amortissement déduit vient diminuer le prix de revient fiscal du bien : la plus-value imposable à la revente s'en trouve mécaniquement majorée. Ensuite, une vente ou une rupture de l'engagement locatif avant neuf ans entraîne la reprise de l'avantage fiscal (sauf décès, invalidité ou licenciement). Enfin, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, et le respect des plafonds de loyers est contrôlé. L'accompagnement par un professionnel est recommandé pour sécuriser l'éligibilité de l'opération.

Les sources officielles du dispositif

Les paramètres de ce simulateur sont vérifiés sur les textes officiels : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui crée la déduction au titre de l'amortissement aux i et j du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts (legifrance.gouv.fr) ; la page « Relance logement » du ministère du Logement (ecologie.gouv.fr), qui confirme l'engagement de neuf ans, les trois niveaux de loyers, les 30 % de travaux dans l'ancien, les 12 000 € d'amortissement annuel maximum et les 10 700 € de déficit foncier ; les plafonds de loyers et de ressources 2026 fixés par arrêté ; et l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale 2026, qui maintient les prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers (la hausse à 18,6 % ne concerne pas la location nue).

Questions fréquentes

Qui peut bénéficier de la loi Jeanbrun ?

Tout contribuable français qui acquiert, entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, un logement neuf ou ancien avec travaux dans un immeuble collectif, et qui s'engage à le louer nu pendant au moins neuf ans à un loyer plafonné, à des locataires sous conditions de ressources. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

L'amortissement Jeanbrun peut-il créer un déficit foncier ?

Non. Contrairement aux charges déductibles classiques, l'amortissement du statut du bailleur privé ne peut pas générer de déficit foncier imputable sur le revenu global. Il vient uniquement réduire vos revenus fonciers positifs ; la fraction excédentaire est reportée sur les revenus fonciers des années suivantes, sans être perdue. L'économie d'impôt est donc parfois étalée dans le temps.

Quelle est la différence avec le dispositif Pinel ?

Le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition, étalée sur 6, 9 ou 12 ans. La loi Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible des revenus fonciers : l'avantage dépend de votre tranche marginale d'imposition et des prélèvements sociaux (17,2 %), ce qui le rend particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés. Les plafonds de loyers et le zonage restent proches de ceux du Pinel.

Que se passe-t-il si je revends avant neuf ans ?

La rupture de l'engagement locatif avant son terme (vente, changement d'usage du logement) entraîne en principe la reprise des amortissements déduits au titre des années écoulées. Trois cas de force majeure échappent à cette reprise : le décès, l'invalidité et le licenciement. Par ailleurs, même dans les temps, la revente est à anticiper : les amortissements déduits diminuent le prix de revient et alourdissent la plus-value imposable.

Les plafonds de loyers du simulateur sont-ils officiels ?

Les taux d'amortissement, la base de 80 % du prix d'acquisition, les plafonds annuels (8 000 à 12 000 €) et l'engagement de neuf ans sont fixés par la loi elle-même (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Les plafonds de loyers par zone affichés reposent sur les barèmes 2026 fixés par arrêté, calqués sur la mécanique Pinel (zonage, coefficient multiplicateur) que le statut du bailleur privé reprend. Les résultats du simulateur constituent une estimation, pas un conseil fiscal.